Tasse IMU 2021 FAQ - Domande frequenti

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Per l’anno 2022 il Comune di Genova ha adottato nuove aliquote?

No, per l’anno d’imposta 2022, come già per l'anno 2021, il Comune ha confermato le aliquote adottate nel 2020.

Se marito e moglie hanno la residenza in due case diverse di loro proprietà nel comune di Genova, possono considerarle entrambe abitazione principale e quindi esenti da IMU?

NO, non è possibile perché l’agevolazione per l’abitazione principale e relative pertinenze in questo caso si può applicare per uno solo dei due immobili. I coniugi devono scegliere quale delle due abitazioni è da considerare abitazione principale del nucleo familiare. Il proprietario dell’abitazione scelta come tale potrà usufruire delle agevolazioni per abitazione principale ed è tenuto a presentare la dichiarazione IMU.

Dal 2022 se marito e moglie hanno la residenza in due comuni diversi, possono applicare l'agevolazione per abitazione principale su una delle due abitazioni di loro proprietà? 

Si', dall'anno 2022, l'art. 5 decies del D.L. n. 146, inserito dalla Legge di Conversione 17 dicembre 2021, n. 215, ha modificato l'art. 1, comma 741 lettera b) della L. 160/2019, equiparando la situazione dei coniugi residenti in comuni diversi a quella dei coniugi che risiedono nello stesso Comune. La scelta dell'abitazione principale va fatta in sede di compilazione della dichiarazione IMU riferita al 2022, barrando il campo 15 relativo all’esenzione e riportando nel campo annotazioni “abitazione principale scelta dal nucleo familiare ex art.1, comma 741, lett. b) della Legge n. 160/2019”.

Si ricorda che fino al 2021, a  seguito delle numerose sentenze pronunciate da parte della Suprema Corte (ordinanze n. 4166/2020, n. 4170/2020 e n. 20130/2020 e più recentemente ancora con la pronuncia n. 2344/2021), che si è espressa in ossequio al principio del divieto di interpretazione analogica o estensiva delle norme agevolative in campo tributario, anche il Comune di Genova segue l’interpretazione letterale dell’articolo 13, comma 2, del D.L. 201/2011, sostituito dall’articolo 1, comma 741, della legge 160/2019, laddove lo stesso ha definito l'abitazione principale come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Fino al 2021, se il nucleo familiare risulta separato, nessuno dei due coniugi ha diritto all'agevolazione per abitazione principale.

Ci sono altre novità  per l'anno 2022?

Sì, dal 2022 sono esenti i fabbricati destinati dall'impresa costruttrice alla vendita e rimasti invenduti, a condizione che non siano locati (i cosiddetti beni merce).

Inoltre dal 2022 il comma 743 della legge di Bilancio 2022 ha diminuito dal 50 al 37,5% la misura dell'IMU dovuta dai soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia, residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia,  

Il Regolamento IMU prevede la possibilità di effettuare compensazioni tra i versamenti eseguiti da soggetti diversi?

Sì, è prevista la possibilità di considerare regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da un contitolare anche per conto degli altri, o dal proprietario per conto dei titolari di diritti reali, nonché quelli effettuati a nome del de cuius da parte degli eredi entro un anno dal decesso, a condizione che l’imposta risulti pagata nel suo totale ammontare e sia espressamente attestata la volontà di rinunciare al rimborso da parte del soggetto legittimato a proporre tale istanza. A tal fine è stato predisposto un apposito modulo.

Dove posso reperire il suddetto modulo e i moduli relativi alle dichiarazioni sostitutive di atto notorio da presentarsi per avere diritto ad alcune aliquote agevolate o detrazioni?

Tutti i moduli sono scaricabili dalla Sezione “IMU” alla voce “modulistica”. Possono essere consegnati o inviati per raccomandata all’Ufficio del Protocollo di Via di Francia 1 - Auditorium – 16149 Genova, inviati da una casella di posta elettronica certificata alla casella pec: comunegenova@postemailcertificata.it .

Anche in caso di immobili di categoria C/1 e C/3 che costituiscono beni strumentali nell’esercizio dell’impresa commerciale, dell’arte o della professione e utilizzati direttamente dal proprietario o dal titolare di diritto reale occorre presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per avere diritto all’aliquota dello 0,96 per cento?

Sì, anche per questa tipologia di immobili occorre presentare la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, entro la scadenza del saldo d’imposta. Tale adempimento ha sostituito dal 2018 la presentazione della Dichiarazione IMU per il caso specifico.

Sono comunque valide le dichiarazioni IMU presentate antecedentemente all’anno 2018?

Sì, le dichiarazioni IMU presentate per gli immobili di categoria C/1 e C/3 antecedentemente all’anno 2018 sono comunque valide e, in tal caso, non occorre presentare la dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Quali sono gli immobili locati a canone concordato?

Sono gli immobili locati con contratti stipulati secondo i criteri di determinazione del canone stabiliti dagli accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative.

Nel Comune di Genova rientrano in tale tipologia i contratti agevolati (art. 2, comma 3, L. 431/98), i contratti transitori ordinari (art. 5, comma 1, L. 431/98) e i contratti transitori per studenti (art. 5, comma 2, L.431/98).

Il nuovo Accordo territoriale del Comune di Genova stipulato tra le associazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori e depositato in data 28.12.2017 ha previsto nuove disposizioni per i contratti di locazione a canone concordato?

Sì, l’accordo, stipulato in attuazione della legge n. 431 del 9 dicembre 1998 e del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze del 16 gennaio 2017, ha previsto che per dare diritto alle agevolazioni fiscali i contratti di locazione a canone concordato dal 01.01.2018 debbano essere stipulati con l'assistenza delle associazioni firmatarie e, quindi, vidimati dalle stesse o, in caso contrario, debbano avere l'attestazione di rispondenza rilasciata dalle stesse. Di conseguenza, per avere diritto alle agevolazioni previste ai fini IMU, occorre presentare all’Ufficio IMU copia del contratto di locazione registrato vidimato da una delle associazioni firmatarie dell’Accordo, o corredato della loro attestazione di rispondenza, entro 30 giorni dalla data di registrazione.

I contratti stipulati in data antecedente all’01.01.2018 già presentati all’Ufficio IMU devono quindi essere integrati con l’attestazione di rispondenza?

No, le nuove disposizioni hanno validità solo per i contratti stipulati dal 01.01.2018; per quelli stipulati entro il 31.12.2017 valgono le disposizioni precedenti.

Quali agevolazioni sono previste per gli immobili locati a canone concordato?

La legge di Stabilità 2016 ha previsto la riduzione d’imposta del 25%. Esclusivamente in caso di contratti agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3, L.431/98 si applica anche l’aliquota ridotta allo 0,78 per cento se il conduttore è residente nell’immobile. In caso di contratti transitori ordinari (art. 5, comma 1, L. 431/98) e di contratti transitori per studenti (art. 5, comma 2, L.431/98) è prevista la riduzione d’imposta del 25%, ma si applica l’aliquota ordinaria pari all’1,06 per cento.

Sono previste agevolazioni anche per le pertinenze degli immobili locati a canone concordato?

Anche per le pertinenze (una sola unità per ogni categoria catastale C/2, C6 e C/7, come nel caso dell’abitazione principale) è prevista la riduzione d’imposta del 25%, ma solo se le stesse sono indicate sul contratto. Occorre sempre applicare l’aliquota ordinaria dell’1,06 per cento.

In caso di proroga del contratto stipulato a canone concordato, occorre presentare la documentazione all’Ufficio IMU?

Solo in caso di contratti transitori (art. 5, commi 1 e 2 della l. 431/98) occorre presentare la documentazione attestante l’avvenuta proroga entro 30 giorni dalla registrazione della stessa presso l’Agenzia delle Entrate. Per i contratti agevolati (art. 2, comma 3, L.431/98) non occorre presentare alcuna documentazione.

Quale agevolazione è prevista per legge per gli immobili concessi in comodato?

La Legge di Stabilità 2016 ha previsto che per gli immobili concessi in comodato ad un parente in linea retta entro il primo grado che la utilizzi come abitazione principale si applichi l’IMU, con la riduzione della base imponibile del 50%, fatta eccezione per le unità immobiliari classificate come A/1, A/8 e A/9, a condizione che il contratto di comodato sia registrato e che il comodante possieda quel solo immobile ad uso abitativo in Italia e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nel comune di Genova. Il beneficio si applica comunque anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda l’immobile adibito a propria abitazione principale, a condizione che non sia di categoria catastale A/1, A/8 o A/9. Come precedentemente indicato, da quest’anno la riduzione della base imponibile del 50% può continuare ad essere applicata in caso di decesso del comodatario qualora nell’immobile risiedano il coniuge e figli minori.

Si possono registrare solo i contratti di comodato redatti in forma scritta o anche i contratti verbali?

Il Ministero dell’economia e delle finanze ha precisato che è possibile registrare anche i contratti verbali e che ai soli fini IMU la relativa registrazione può essere effettuata previa esclusiva presentazione del modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia, in cui, come tipologia dell’atto, deve essere indicato “Contratto verbale di comodato”.

Occorre consegnare copia del contratto di comodato all’Ufficio IMU?

NO, la legge prevede che il comodante entro il 30 giugno dell’anno successivo alla stipula del contratto presenti la dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti richiesti prestando particolare attenzione ad indicare:

  • nel campo "Inizio/termine del possesso o variazione d'imposta", la data di decorrenza del contratto di comodato o dell'agevolazione, se successiva;
  • nel campo "Agenzia delle Entrate di", dove è stato registrato il contratto e che si tratta di comodato;
  • nel campo "Estremi del titolo", il numero e la data di registrazione del contratto;
  • nel campo "Annotazioni", il tipo di agevolazione applicata (riduzione del 50% della base imponibile oppure riduzione del 50% della base imponibile e aliquota agevolata del 9,6 per mille), i dati anagrafici, il codice fiscale e il grado di parentela del comodatario.

Per gli immobili concessi in comodato ad un parente di primo grado in linea retta non è quindi possibile l’assimilazione ad abitazione principale?

NO, la Legge di Stabilità 2016 ha eliminato questa possibilità.

Se oltre all’immobile concesso in comodato ed eventualmente alla mia abitazione principale possiedo altri fabbricati ad uso non abitativo quali negozi, box, cantine, magazzini o dei terreni, posso usufruire della riduzione al 50%?

SI’, il Ministero dell’economia e delle finanze, con la risoluzione n. 1/DF, ha chiarito che non usufruiscono dell’agevolazione coloro che possiedono, oltre alla propria abitazione principale e all’immobile concesso in comodato, altri immobili destinati ad uso abitativo in tutta Italia, come ad esempio una abitazione locata o a disposizione.

Se, invece, oltre all’immobile concesso in comodato possiedo una quota di (ex) portineria condominiale, posso usufruire della riduzione del 50%?

No. La normativa non reca particolari disposizioni con riferimento alla percentuale di possesso o alla destinazione dell’immobile. Pertanto il possesso, anche con percentuali di comproprietà minime, di un’altra abitazione, e come tale accatastata, indipendentemente dall’uso di fatto, esclude l’accesso al beneficio della riduzione del 50% della base imponibile sull’immobile concesso in comodato gratuito.

Se l’immobile concesso in comodato per cui posso avvalermi della riduzione del 50% è l’unico immobile che possiedo in tutta Italia, posso applicare anche l’aliquota agevolata dello 0,96 per cento?

SI’, se in tutta Italia non si possiede alcun altro immobile (sia esso ad uso abitativo o meno) oltre a quello concesso in comodato, è possibile applicare la riduzione della base imponibile del 50% e l’aliquota dello 0,96 per cento. Anche in questo caso si è tenuti a registrare il contratto di comodato e a presentare la dichiarazione di variazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di decorrenza del contratto, e non si deve invece presentare la dichiarazione sostitutiva di atto notorio richiesta dall’Ufficio IMU ai fini della sola agevolazione di aliquota allo 0,96 per cento. Il fatto di essere nelle condizioni per applicare entrambe le agevolazioni andrà indicato nelle annotazioni della Dichiarazione IMU.

Ci sono dei casi di comodato in cui posso applicare l’aliquota dello 0,96 per cento ma non la riduzione del 50%?

SI’, è il caso in cui il comodante non possiede altri immobili (siano essi ad uso abitativo o meno) sul territorio nazionale oltre a quello concesso in comodato e risiede però fuori Genova.

La residenza in altro Comune rispetto a quello dove è situato l’immobile concesso in comodato impedisce l’applicabilità della riduzione del 50%.

In tal caso non deve essere registrato il contratto e deve essere presentata entro la scadenza del versamento del saldo l’apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio richiesta dall’Ufficio IMU ai fini dell’applicazione dell’aliquota dello 0,96 per cento.

Sui terreni occorre versare l’IMU?

SI’, sono esenti dall’IMU solo i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione.

Come si determina il reddito del nucleo familiare ai fini dell’applicazione dell’aliquota dello 0,29 per cento per gli immobili di categoria A/1?

Per determinare il reddito del nucleo familiare occorre considerare:

  • il nucleo familiare risultante dall’Anagrafe comunale alla data della presentazione della dichiarazione sostitutiva;
  • la sommatoria dei redditi dei singoli componenti del nucleo familiare; 
  • il reddito da considerare, per ogni componente del nucleo familiare, è il “reddito complessivo” rilevabile dalle dichiarazioni dei redditi 2021 (redditi 2020) o dai CU 2021 (redditi 2020) nelle seguenti posizioni:
  • rigo RN1 - colonna 5 del Modello Unico 2021 redditi 2020 (a cui vanno aggiunte le rendite catastali rivalutate del 5% e rapportate ai giorni e alla quota di possesso dei fabbricati posseduti che non hanno concorso a formare il reddito complessivo);
  • rigo 11 sommando colonna 1 e 2 del Modello 730-3 redditi 2020 (a cui vanno aggiunte le rendite catastali rivalutate del 5% e rapportate ai giorni e alla quota di possesso dei fabbricati posseduti che non hanno concorso a formare il reddito complessivo);
  • punto 1 della sezione Dati Fiscali della Certificazione Unica 2021 (a cui vanno aggiunte le rendite catastali dei fabbricati posseduti rivalutate del 5% e rapportate ai giorni e alla quota di possesso);
Ultimo aggiornamento: 02/05/2022